什麼是第21條驅逐?
在英格蘭和威爾士，第21條通知也稱為第21條驅逐通知書，是房東在不需要提供任何理由底下，向其短期租賃 Assured shorthold tenancies (ASTs) 的租戶發出的合法驅逐通知。
一般情況底下，只要租出物業符合以下條件，就大有可能屬短期租賃的類型:-
- 您租用的財產是私人擁有的
- 您的租約於1989年1月15日或之後開始
- 該物業是您的主要住宿
- 您的房東不住在物業中
而在以下情況下，租約則不能屬於AST：
- 它在1989年1月15日之前開始或已經商定
- 房租一年十萬英鎊以上
- 房租每年不到250英鎊（倫敦不到1000英鎊）
- 這是商業租賃或有執照的場所的租賃
- 該物業是以渡假形式租出
- 你的房東是地方議會
假如租約並非為AST，那麼第21條驅逐就並不適用。
收到房東的第21條驅逐怎麼辦？
為了保障租客的權益，房東必須遵循嚴格的法律程序才能啟動第21條驅逐, 否則房東可能會犯下非法驅逐或騷擾的罪行。所以在收到第21條驅逐時，租客可以先確定房東發出的通知是否有法律效用。
1.檢查表格和日期
- 房東在任何情況下不能夠在租約生效的首四個月向租客作出第21條驅逐;
- 第21條驅逐只能透過[表格6A – 有保證的短期租賃的無過錯佔有通知] 而啟動;
- 有效的第21條通知必須至少給您2個月或3個月時閒內遷出物業; (如果通知在2020年3月26日之前給予，則為2個月; 如果通知在2020年3月26日當天或之後給予, 則為3個月);
- 如果租客沒有在閒時內遷出，房東必須在發出通知後的6個月內開始提起訴訟。如果超過此時間，第21條驅逐通知則自動無效;
- 如果租客是每季度或每6個月支付一次租金，租客則有權發出與租金期限相等的通知。房東必須在通知終止日期後的4個月內開始訴訟。
2. 了解您的按金是否受到保護
- 所有短期租賃都必要接受[租賃押金保護規則]管制，如果房東未能在規定的期限內保護按金，則將受到處罰, 並且不能對租客作出第21條驅逐;
- 房東必須在租客繳付按金天30內以書面型式為租客提供按金保護計劃的資訊, 否則不能對租客作出第21條驅逐;
- 房東或代理商必須簽署證書以確認信息正確無誤;
- 如果房東違反了這些規定，他們只有先退還租客的按金才能 按照第21條的規定發出有效通知;
- 如果您的房東違反了租賃押金保護規則規定, 租客可以考慮針對未能保護的按金或保護得太遲而提出索賠; 請按此了解按金索賠的規則與程序;
3. 檢查租賃相關文件
- 在發出第21條驅逐之前，房東必須先給租客提供以下文件的副本:-
- 氣體安全證書
- 能源績效證書
- 《如何租房：英格蘭租房清單》 -政府出品的指南
- 如果您的租約在2015年10月1日之前開始並且此後沒有續簽，則可能不適用。
4. 按金金額
房東和代理商只能：
- 收取最多5週的租金作為押金
- 在某些情況下收取費用
假如房東所收取的按金或費用超過了限額，則必須先退還多收的金額，否則無法給予有效的第21條通知。
5. 確定您的房東是否需要許可證
如果物業是多人居住（HMO）房屋,房東都必須持有許可證。沒有許可證房東便不能夠發出有效的第21條通知。
6. 房屋維修
如果市政廳命令房東在以下任何一種情況下進行維修，房東則不能在未來6個月內發出有效的第21條通知：
- 改善通知
- 緊急工程通知
如果租客在向房東提出關於房屋狀況的書面投訴後得到第21條通知，則該通知可能無效。
